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    開發商逾期交房如何維權?

    來源:網絡  作者:未知  時間:2017-07-17

      摘要:在購買期房的交易中,逾期交房的現象時有發生,那么在實踐中,開發商逾期交房如何認定?而購房人如果遇到開發商逾期交房的情形,可以采取什么措施以維護自身合法權益?

      一、開發商逾期交房如何認定?

      一般而言,出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋,也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則有可能認為,房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有,而且還包括交付房屋所有權證書。對此《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外”。因此,在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的,出賣人對房屋的轉移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有,還應辦理房屋所有權移轉登記的,出賣人則應按約定履行義務。

      此外,依照相關規定,在商品房銷售合同中,房屋的交付使用必須達到合同約定的條件,且須經過竣工驗收和消防驗收合格,否則,不能視為房屋已合格交付使用。若未達到合同約定的交付條件,須同時具備鑰匙已交付、竣工驗收合格以及已通過消防驗收,才視為房屋已實際交付使用。房屋管理行政部門出具的商品房交付使用通知書是證明開發商所建房屋符合交付條件的重要依據。開發商雖已取得商品房交付使用通知書,但房屋購買人有充分證據證明開發商交付的房屋不具備合同約定條件的,不能認定房屋已符合交付條件。開發商以商品房已取得商品房交付使用通知書為由,主張其已按約履行房屋交付義務不應承擔逾期交房責任的,人民法院不予支持。

      二、如遇到開發商逾期交房的情形,購房人可以采取什么措施?

      如果遇到開發商逾期交房的情形,購房人可以選擇通過解除合同或者要求開發商支付違約金或者賠償損失等途徑維護自身合法權益。

      一是購房人行使合同解除權:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人延遲交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,買受人請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。”即開發商延期交房的話,購房人可以要求解除合同和退房,但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房后立即發函催告,并最好以快遞等可保留憑證的方式進行。

      二是購房者可以要求開發商支付違約金或賠償損失:《合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”關于違約金的數額問題,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”第十六條規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。”即遇到此類問題,購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償的相關條款約定。合同有約定的,按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。


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